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ご安心ください。収益不動産だって高く売りますよ。

馬場 紀行 ライフアドバンス 草津店
馬場 紀行
「仲介・相続・買取」のプロ ライフアドバンス
2019.02.15

【収益不動産の売却方法】

超低金利時代の今、老後不安、個人年金や財産形成を目的とした不動産投資がブームでもあります。 収益不動産は入居者がいる限り安定的な賃料収入が得られるため人気ですが、 但し、期待して購入したものの上手くいかないケースや、収益不動産を相続したけど相続税納税資金確保のために売却など、色々な理由で売却を考えるケースもあります。 しかし、収益不動産を売却したいと思っても、賃貸マンション・アパートを経営しているオーナーさんでもなければ、どうしたらいいかわからないのが一般的です。 そこで、収益不動産の売却を検討している人が知っておきたいポイントや注意点をまとめてみました。

収益不動産の査定額は利回り相場が影響します。

収益不動産は、マンションや一戸建などの居住用不動産と違い、 収益還元法( 年間賃料収入 ÷ 相場利回 = 物件価格 ) に基づく市場利回相場で売却される事が一般的です。 収益不動産も、売却までの流れは居住用不動産とほとんど変わりません。 しかし、それぞれの局面で、手続き方法や考え方などが違ってきます。 居住用不動産物件の査定方法は、間取り、設備、築年数、デザイン、立地条件や周辺環境を見て査定されます。 ここまでは収益不動産も同じですが、収益不動産の査定方法で重要視されるのが、収益還元法に基づいた「市場利回相場」です。

市場利回相場の計算方法は「 年間賃料収入 ÷ 表面利回り 」で算出されます。 計算式に出てくる「表面利回り」とは、アパートやマンションの収益性の高さを測るために使用する数値の事です。 計算式は、「 年間賃料収入 ÷ 物件の購入価格 」で算出します。

ここでのポイントは、管理費・維持費などの物件を維持するための費用を含んでいないため、実際の利回りとは異なる事です。 この設定をよく考えないと、相場より高い売却価格に設定したせいでなかなか売れなかったり、売れたものの安く設定しすぎた為、損失が出ることもあります。利回り相場は立地や築年数、用途によって異なります。 そういった事態を回避するために、豊富な販売経験を持つ収益不動産売却のプロが在籍する当サイトに先ずはご相談くださいませ。所有されている物件がいくらで売れるかしっておきたいなどの簡易査定もお受けしております。

収益不動産の売却を成功させる4つのポイント

① 収益不動産売却計画を立てる いつまでに売りたいのか?いくらで売却したいのか?などのおおよその希望をまとめておきましょう。 売却価格を検討する際は、仲介手数料などの売却にかかる諸費用を考慮し、売却利益がいくら手元に残るかを試算することが重要です。 また、売却希望価格に幅を持ち、最低価格でも売れない場合は売却をやめるなども考えておくことで計画的な売却活動が行えます。

② 収益不動産の価値を上げる 大規模修繕(外壁塗装や屋上防水など)を目前に控えた収益不動産を売却する場合、値下げ交渉のネタにされることがあります。 また、収益不動産に空室が多いほど物件の収益性が低いと判断されてしまうため、計画的な空室対策を実行し、入居率を向上させることが収益不動産を高く売却することにつながります。

③ 所有不動産の関連資料を揃える 収益不動産の長所を一番知っているのは大家さんです。 大規模修繕の履歴や最新のレントロール(賃貸状況一覧表)、室内写真集、建物図面などの資料以外に、周辺環境地図や地域情報、競合物件と比較した際の優位点などをPRポイントとして盛り込んだ資料を準備していると物件の良さが伝わりやすくなります。

④ 購入希望者への対策を行う 売却理由や室内の設備状況、どんな人が入居しているかなど、質問されたら答えられるように準備しておきましょう。 不動産投資の初心者ほど細かい質問が多い傾向があります。 それがクリアになると購入へのハードルが大きく下がります。 また、誰がいつ物件見学に来ても第一印象が良くなるように物件のエントランスや空室内は常にキレイにしておきましょう。

担当エリア:滋賀県
「仲介・相続・買取」のプロ

ライフアドバンス
馬場 紀行 baba noriyuki

担当エリア:滋賀県

自己紹介

大学卒業後、出版社に就職して誌面制作・取材など行う。その後、税理士事務所に勤務し、会計の基礎を学ぶ。在職中、今後に使えるかもと、何となく受けた宅建試験に合格したのをきっかけに不動産業界への転職を決意する。 大手不動産仲介業者(東京)にて、居住用物件・事業用物件の仲介営業を行っておりました。グループ内銀行から紹介のあった個人の資産家さんが主な顧客で、相続などを含めたコンサルタント営業が中心でした。 現在は、実家のある滋賀県に戻り、センチュリー21ライフアドバンス草津店にて不動産業務に勤しんでおります。

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