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相続税の不動産評価と遺産分割時の不動産価格

大村 武司 ウエストエリア
大村 武司
「不動産相続」のプロ ウエストエリア

不動産の評価額は、「一物四価」と言われる様に、「実勢価格」「公示価格」「固定資産税評価」「路線価」があります。相続「税」の計算をする時と、遺産分割をする時では、採用する価格が違いますし、いつの時点の価格を基準とするのかということも違いがあります。

今回は、①「相続税を計算する時」②「遺産分割する時」③「遺留分を計算する時」3つの時期において、不動産の評価をする際、「いつの時点」の「どの価格」を使うのかということを解説します。

 

①「相続税を計算する時

・課税される遺産の範囲

「相続発生時の遺産」に加えて「3年以内の贈与財産」に相続税が課税されます。生前贈与されてから3年以内に贈与者が亡くなった場合、その贈与は無かったものとみなされ、贈与された財産は相続財産に加算されます。これは、相続税対策のための駆込み的な贈与に対する対策として定められた規定です。

ここでよく間違われるのは、生前贈与の全てが持ち戻しされるのではなくて、『相続などにより財産を取得した人が、被相続人からその相続開始前3年以内(死亡の日からさかのぼって3年前の日から死亡の日までの間)に贈与を受けた財産があるときには、その人の相続税の課税価格に贈与を受けた財産の贈与の時の価額を加算します。』※出典:国税庁ホームページ

つまり、財産をもらわなかった人の生前贈与は加算しないということです。

・いつ時点の価格を採用するのか

相続税を計算する時、被相続人(亡くなった人を被相続人と言います)が、亡くなった時に所有していた不動産評価は相続が発生した時の評価を使います。不動産も生前贈与できますが、不動産が3年以内の贈与財産として持ち戻された場合、加算対象となった財産の加算すべき評価は、相続開始時ではなく贈与時の評価です。

・どの価格を使うのか

相続税(贈与時も同じ)の税額計算に使う土地の価格は、路線価がある地域では「路線価」をもとに計算します。家屋については「固定資産税評価」を使って計算します。

 

②「遺産分割する時」

・遺産分割の対象財産

遺言がなかった場合は原則「相続発生時の遺産」に加えて「過去の生前贈与」を遺産分割によって法定相続分で分けることになります。

この過去の生前贈与贈与のことを特別受益言います。被相続人(亡くなった人)が過去に贈与をおこなっていた場合、特別受益には期限がありません。何年前、何十年前の贈与であっても特別受益に該当する贈与があった場合は特別受益とみなして相続分を計算することになります。

ただし、遺言や贈与契約書のなかで特別受益を計算に考慮しないよう決めることもできます。これを持戻しの免除といいます。

・いつ時点の価格を採用するのか

原則的に、不動産だけでなく、株もそうですが、遺産分割時の価格とされています。被相続人が亡くなってから遺産分割には、今のところ相続税の納税の様な10カ月という期限がありません。その間に財産価格が変わる可能性があるので、遺産分割時とされています。

付け加えていうと、特別受益も遺産分割時の価格に置き換えて計算されます。贈与時の価格ではありませんので、ご注意ください。

・どの価格を使うのか

原則、「実勢価格」を基準にします。不動産を実際に処分する場合には実勢価格によることになるので、実勢価格で評価することが現実に即しているからです。原則と言ったのは、例外もあるからですが、相続人全員が例えば路線価を使って分ける合意している場合には、それも有効です。ただし地域によって実勢価格と路線価の乖離が大きいことがありますので、注意が必要です。

 

 「遺留分を計算する時」

・遺留分算定基礎財産の範囲

遺言が存在して遺留分の侵害がある時は「相続発生時の遺産」に加えて「過去10年間の特別受益」遺留分を計算する上での算定基礎財産となります。令和元年71日より原則、民法改正によって、亡くなってから10年以内の特別受益となりました。

また、持戻しの免除も他の相続人の遺留分を侵害している場合は遺留分の算定基礎財産となる恐れがあることに注意が必要です。

・いつ時点の価格を採用するのか

被相続人が相続開始に時において有した財産の価格を算定基準とします。繰り返しになりますが、遺産分割における遺産の評価時点は遺産分割時ですので、違いに注意して下さい。

・どの価格を使うのか

「実勢価格」を基準にします。路線価や固定資産税評価が登場することはありません。

 

不動産の評価は、相続税の話をしているのか、遺産分割の話をしているのかという場面ごとに、評価する時期や価格も異なるということを理解することが必要です。

担当エリア:大阪府西部
「不動産相続」のプロ

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大村 武司 omura takeshi

担当エリア:大阪府西部

自己紹介

平成7年、不動産管理会社に入社。
平成9年、不動産賃貸仲介会社に転職。1か月目からトップクラスの営業成績を残す。
平成13年東急リバブル株式会社に入社。不動産売買仲介の業務に従事し、平成21年上半期には不動産仲介リテール部門で関西No.1の成績を獲得。
平成23年に独立開業。不動産売買仲介と不動産買取再生を行う。
平成26年に『センチュリー21』に加盟。個人営業の成績としては、平成29年には年間を通じて大阪市内(営業300人)で社有・請負部門で売上成績 No.1の成績を獲得。センチュリオンを達成。
同時に人材の育成にも注力しており、大阪市内不動産売買仲介部門で弊社の営業パーソンが平成28年度1位の成績を獲得するなど、成果をあげております。

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